Vid köp av bostadsrätt tillämpas köplagen. Lagen är dispositiv vilket innebär att den går att avtala bort. Primär betydelse för säljarens felansvar är därför vad parterna avtalat om bostadsrättens skick. Om inget annat följer av avtalet, ska bostadsrätten ytterst motsvara vad köparen med fog kunnat förutsätta.

Säljaren kan reducera detta felansvar genom att friskriva sig från ansvar för köparens förväntningar på bostadsrättens skick. En sådan friskrivning kan avse en specifik egenskap eller vara allmän och då ange t.ex. att bostadsrätten säljs i befintligt skick. Verkan av en allmän egenskapsfriskrivning är emellertid begränsad enligt lag. Trots sin friskrivning ansvarar säljaren bl.a. om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta (19 § p. 3 köplagen). Bestämmelsen är avsedd att träffa fall när bostadsrättens skick objektivt sett står i ett uppenbart missförhållande till dess pris och övriga omständigheter.

HD:s avgörande T 5778-18 (”Badrummet”) av den 29 oktober 2019

HD har i ett alldeles färskt mål (T 5778-18) prövat frågan huruvida en bostadsrätt som sålts i befintligt skick varit behäftad med väsentligt fel och därmed felaktig i enlighet med 19 § p. 3 köplagen.

Bakgrunden till tvisten var följande. År 2015 köpte en man en bostadsrätt för 7,5 MSEK. I avtalet fanns en friskrivning om ”befintligt skick”. Efter tillträdet upptäcktes att badrummet saknade ett heltäckande tätskikt och att det på flera punkter inte byggts enligt fackmässig standard. Badrummet var därför inte ”försäkringsbart”. Ett avhjälpande skulle enligt köparen kosta ca 200 000 kr.

I domen konstaterar HD att förhållandet mellan bostadsrättens pris och dess värde i bristfälligt skick ger en kvantitativ hållpunkt för väsentlighetsbedömningen. Värdet i bristfälligt skick kan i regel antas motsvara priset minskat med utgifterna för att avhjälpa bristerna. Om utgiften endast utgör några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande sett enbart till priset och utgiften. Det kan dock föreligga även andra omständigheter som medför att bristerna ändå kan påtalas som fel. Sådana omständigheter kan, menar HD, vara att en köpare typiskt sett genom bristernas art lider betydande olägenhet, t.ex. genom att möjligheterna att använda bostadsrätten inskränks i betydande utsträckning eller mer långvarigt, eller att en köpare drabbas av utgifter som inte avser felavhjälpandet. Ju mindre missförhållandet mellan pris och värde är, desto större tyngd måste övriga omständigheter ha för att bostadsrätten ska kunna anses vara i väsentligen sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta; i annat fall är bostadsrätten inte felaktig i den mening som anges i 19 § p. 3 köplagen. Eftersom kostnaden för avhjälpande var ca 200 000 kr konstaterade HD att ”Utgiften motsvarar mindre än tre procent av priset. Bostadsrättslägenheten kan därför inte anses ha varit i väsentligen sämre skick än [köparen] med fog har kunnat förutsätta med hänsyn till bostadsrättens pris.”. HD fann därför att då skillnaden mellan pris och värde var så begränsad, kunde bostadsrätten anses felaktig enbart om övriga omständigheter hade tillräcklig tyngd. HD ansåg inte det heller vara fallet, med motiveringen att ”Visserligen har [köparen] – för att förebygga risker för vatten­skada – varit tvungen att renovera badrummet. Detta har inneburit ett hinder i nyttjanderätten. Hindret har dock enbart rört badrummet och varit begränsat till cirka tre månader. Sett till köpet av bostadsrätten som helhet har bristerna inte en sådan tyngd att de ändå utgör ett fel enligt 19 § första stycket 3 köplagen.”.

Sammanfattningsvis

En bostadsrätt ska anses felaktig, trots ett förbehåll om försäljning i befintligt skick, bl.a. om denna är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till priset och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta. Det betyder enligt HD att det ska råda ett uppenbart missförhållande mellan bostadsrättens pris och bostadsrättens värde i bristfälligt skick. Ett sådant missförhållande har inte ansetts föreligga när reparationskostnaderna endast uppgått till några procent av priset. När missförhållandet mellan bostadsrättens pris och bostadsrättens värde i bristfälligt skick är för marginell, krävs en bedömning av övriga omständigheter. I aktuellt fall har tre månaders hinder i nyttjandet av ett badrum inte ansetts ha tillräcklig tyngd.