Vid mäklarförmedlade försäljningar av villafastigheter är det mycket vanligt att en s.k. frågelista används, där säljaren besvarar ett antal frågor rörande fastigheten och som köparen får ta del av. Frågelistan bifogas vanligen köpekontraktet.

Många av frågorna i frågelistan är av karaktären ”har du observerat eller misstänkt fuktgenomslag, rötangrepp, mögel eller fel i byggnadens dränering, fuktisolering eller liknande?”. I den mån säljaren besvarar frågan jakande och upplyser köparen om ett föreliggande fel i visst avseende, medför detta att det fel som säljaren upplyst om normalt inte utgör ett dolt fel. Om säljaren besvarar frågan med att misstankar om fel i aktuellt avseende finns, innebär detta normalt att köparens undersökningsplikt utökas i aktuellt avseende, innebärande exempelvis att köparen för att fullgöra sin utökade undersökningsplikt måste göra ingrepp i fastigheten för utreda om fel faktiskt föreligger eller ej. Om säljaren däremot svarat ”nej” på dylika frågor om fel eller misstanke om fel, är frågan vilken rättslig betydelse detta har för köparens undersökningsplikt. I mäklarnas frågelistor anges vanligtvis att om en fråga besvaras med ”nej” utgör detta inte en garanti för felfrihet utan endast en uppgift från säljaren att kännedom eller misstanke om fel inte föreligger. I den juridiska litteraturen anges att en frågelista där säljaren svarat ”nej” på alla frågor bör ha en mycket begränsad betydelse.

Hovrätten över Skåne och Blekinge har relativt nyligen avgjort en tvist där bl.a. frågelistans rättsliga betydelse prövades av hovrätten. Målet gällde bl.a. om fel förelåg i fuktisoleringen i en av bostadshusets fasader. Hovrätten konstaterade i sin dom att fasaden de facto var behäftad med en bristfällig konstruktion och fuktisolering, som inte var upptäckbara vid en rent okulär besiktning. Frågan var då om det var fråga om ett dolt fel som köparen inte borde ha upptäckt.

I en frågelista hade säljaren svarat ”nej” på frågorna om säljaren tidigare observerat eller haft anledning att misstänka fel i fuktisolering eller fuktskador eller liknande samt om förbättringar eller reparationer på fastigheten utförts. Hovrätten fann det styrkt att säljaren, trots sitt nekande svar i frågelistan, tidigare hade haft problem med fasadens fuktskydd och vidtagit åtgärder för att hantera vattenläckage. Hovrätten konstaterade i sin dom att frågelistan har en viktig funktion i samband med ett fastighetsköp och att köparens undersökningsplikt hade reducerats i anledning av de nekande svar som säljaren lämnat i frågelistan. Hovrätten konstaterade att felen i fasadens fuktisolering därför varit dolda för köparen. Hovrättens dom har vunnit laga kraft.

Jämfört med tidigare rättspraxis och uttalanden i den juridiska litteraturen, synes hovrättens dom innebära en viss skärpning av synen på frågelistans rättsliga betydelse, även i fall när säljaren svarar nej på alla frågor om observationer av eller misstankar om fel. Det finns därför anledning för säljare att vara mycket noggranna vid besvarandet av frågelistan och att faktiskt upplysa om kännedom eller misstankar om fel.