Funderar du på att hyra ut din lägenhet i andra hand? Läs först vår intervju med advokaten och lexiqon-skribenten Natalie Kojadinovic om vad som kan hända om du inte först fått godkänt från hyresvärden.

Det händer ofta att privatpersoner av olika skäl väljer att hyra ut sin bostad utan hyresvärdens vetskap. Huvudregeln är att hyresvärdens samtycke krävs vid upplåtelse av lägenhet. Det kan därför innebära problem för en hyresgäst som har hyrt ut sin lägenhet utan sådant samtycke då hyresrätten kan sägas upp på grund av olovlig andrahandsuthyrning. Det är oftast när de problemen uppstår, såsom att ett brev eller uppsägning beträffande olovlig andrahandsuthyrning från hyresvärden dimper ner i hyresgästens brevlåda, som jag blir kontaktad av hyresgästen. Uppsägningarna beträffande olovlig andrahandsuthyrning kan se ut på olika sätt och det kan bl.a. vara fråga om ett s k förverkande av hyresrätten på grund av olovlig andrahandsuthyrning. Det kan annars vara fråga om en uppsägning med vägran till förlängning på grund av åsidosatta förpliktelser (genom andrahandsupplåtelse av lägenheten). Beroende på vilken typ av uppsägning det rör sig om skiljer sig reglerna åt något. Ett förverkande rör situationen då hyrestiden inte gått ut, men hyresgästen har förverkat hyresrätten och hyresvärden får rätt till omedelbar uppsägning oberoende av den avtalade hyrestiden. Den här typen av tvist brukar handläggas av tingsrätt. Vägran till förlängning rör istället situationen då den avtalade hyrestiden gått ut och tvisten rör huruvida en förlängning av kontraktet ska ske, varpå hyresgästens besittningsskydd har betydelse. Sådana tvister prövas normalt av hyresnämnden.

Vad bör en hyresgäst tänka på vid förverkandeuppsägningar?

1. Är det fråga om en andrahandsuthyrning eller inneboende? Först vill jag poängtera att hyresvärden ofta kan ha misstankar om att en hyresgäst hyr ut lägenheten olovligt. Det är dock här viktigt att skilja på fall då endast en del av lägenheten är uthyrd, vilket i regel inte kräver hyresvärdens samtycke. Det är då fråga om ett s k inneboende. För att det ska vara fråga om andrahandsuthyrning ska annan självständigt bruka lägenheten. Om det är så att endast en del av lägenheten är uthyrd kan man som hyresgäst klargöra detta för sin hyresvärd.
2. Har hyresvärden gett hyresgästen möjlighet att vidta rättelse? För att hyresvärden ska kunna säga upp hyreskontraktet för förverkande så måste hyresvärden först säga till hyresgästen att vidta rättelse. Hyresgästen ska då ges möjlighet att skicka ut andrahandshyresgästen eller ansöka om tillstånd för uthyrningen hos hyresnämnden. Hur lång tid hyresgästen ska ha på sig att skicka ut andrahandshyresgästen är inte reglerat utan bedömningen måste göras utifrån varje enskilt fall. Om hyresnämnden beviljar en ansökan förverkas inte hyresrätten. Om hyresgästen annars rättar sig får hyresvärden inte gå vidare med uppsägningen om förverkande.
3. Har hyresvärden agerat inom 2 månader från kännedom om andrahandsupplåtelsen? Hyresvärden ska agera inom 2 månader från att denne fått kännedom om att hyresgästen hyr ut lägenheten till annan. Om hyresvärden inte gör det har hyresgästen anledning att tro att hyresvärden godkänner andrahandsuthyrningen.
4. Är kontraktsbrottet av ringa betydelse?  Förutsättningen för att förverka hyresrätten är att kontraktsbrottet inte är av ringa betydelse. Det kan således finnas särskilda omständigheter som talar för att det är ringa.

Ovanstående kan vara bra att ha i åtanke, men hyresjuridiken är komplicerad, varför det ofta kräver fler avvägningar. Med tanke på att tvister av det här slaget förmodligen berör ens tak över huvudet är det därför lämpligt att redan i ett inledande skede kontakta en kunnig jurist inom området.