De senaste veckorna har det varit en hel del skriverier kring bostadsrättsföreningar som inte sköts och bostadsrättsinnehavare som har hamnat i kläm. Hur fungerar det att bo i bostadsrätt och vad är viktigt för dig att ha koll på?

Att äga en bostadsrätt innebär att du äger en andel i en bostadsrättsförening, som i sin tur äger själva fastigheten och lägenheterna. Genom din andel är du delägare i den ekonomiska föreningen och har nyttjanderätt till lägenheten. Bostadsrättsföreningar är bundna att följa lagen om ekonomiska föreningar (SFS 2018:672) och bostadsrättslagen (SFS 1991:614). Sistnämnda lags första kapitel innehåller bl.a. bestämmelser om att bostadsrättsföreningen måste ha stadgar, en styrelse och en revisor. Stora delar av bostadsrättslagen är tvingande, vilket innebär att föreningen inte kan avtala bort bestämmelserna i föreningens egna stadgar. En hel del bestämmelser är dock inte tvingande, därför är det viktigt att du går igenom din bostadsrättsförenings stadgar innan du bestämmer dig för att köpa en lägenhet i en bostadsrättsförening.

Bostadsrättslagens sjunde kapitel är för dig som innehavare ofta det mest relevanta, eftersom det innehåller dina skyldigheter och rättigheter gentemot bostadsrättsföreningen. Grundläggande är att du som innehavare svarar för det inre underhållet, här kan du förenklat tänka att gränsen för ditt ansvar går vid lägenhetens golv, tak och ytterväggar, då menas ytskiktet och inte inuti väggen. Föreningen ansvarar för alla gemensamma utrymmen, men även för reparationer av avlopp, värme, gas/el och vatten i lägenheten om det är föreningen som har satt in dessa. I stadgarna brukar ansvarsfördelningen preciseras närmare, men stadgarna får inte vara till nackdel för medlemmarna i jämförelse med lagregleringen.

För brand- eller vattenskada ansvarar du, enkelt förklarat, om skadan beror på vårdslöshet eller försummelse från din sida. Det är därför klokt att ha bostadsrättstillägg i din hemförsäkring, vilket ibland även är ett krav när du köper en bostadsrätt. Föreningen ansvarar för att du vid tillträdet får en lägenhet i fullt brukbart skick, men denna lagregel är dispositiv, d.v.s. den kan avtalas bort, så var noggrann med att se över vad ni själva avtalat.

Även om de allra flesta bostadsrättsföreningar fungerar och sköts om väl, så finns det en del luckor i lagen som är viktiga att känna till. Bostadsrättsföreningen ansvarar för att upprätta en årsredovisning som både medlemmarna och allmänheten kan ta del av. Föreningen är dock inte skyldig att lämna någon årsredovisning till Bolagsverket, det finns inte heller någon tillsynsmyndighet för bostadsrättsföreningar. Den grundläggande tanken är att medlemmarna själva är med och påverkar och har insyn genom att delta i föreningens skötsel och styrelsens arbete, t ex genom att delta på föreningsstämmor och ta del av styrelseprotokoll. Tänk därför på att själv kontrollera föreningens ekonomi, årsredovisning och att det finns en fungerande revisor redan innan du blir medlem. Mäklaren har inte något långtgående ansvar för att kontrollera de uppgifter som han eller hon får av förening och säljare.

Som medlem är du en del av föreningen och därför är det klokt att vara en del av de beslut som tas. Vid ordinarie föreningsstämma, som ska hållas en gång per år, ges sittande styrelse ansvarsfrihet om denna har skött sitt uppdrag och en ny styrelse väljs sedan in. Du har som medlem alltid rätt att delta och att rösta vid föreningsstämmorna, en styrelse som missköter sig är möjlig att avsätta. Här är även viktigt att nämna att medlemmarna i en förening kan gå samman vid föreningsstämman och rösta fram att Bolagsverket ska utse en särskild granskare. Mer information kring hur detta går till finns på Bolagsverkets egen hemsida.

Avslutningsvis är en annan vanlig fråga vad som gäller för andrahandsuthyrning. Här är lagen tvingande och det som gäller följer av 7 kap. 10 och 11 §§ bostadsrättslagen. Styrelsen ska ge sitt samtycke för att du ska ha lov att hyra ut din lägenhet i andra hand, det krävs däremot inget samtycke från styrelsen för att du ska ha rätt att ha någon inneboende. Om styrelsen inte beviljar andrahandsuthyrningen kan hyresnämnden i vissa fall bevilja den, då ska du visa att du har godtagbara skäl för uthyrningen och att styrelsen inte har någon befogad anledning att neka. Andrahandsuthyrning ska alltid begränsas till viss tid, ofta innehåller stadgarna bestämmelser kring tiden.

Jag vill även kort nämna att om du inte är nöjd med hur något har gått till inom din förening så kan du få saken prövad av hyresnämnden eller av tingsrätten. Grundtanken med bostadsrättsföreningar är att de ska vara självstyrande genom medlemmarna, men hyresnämnden kan i många fall hjälpa till med medling.