Hej,
Tack för din fråga.
Uppfattar som att ni har sålt en fastighet för cirka två år sedan och att köparen nu har återkopplat till er med anspråk i form av att ni ska betala för borttagande av växtlighet (parkslide) och vilka handlingsalternativ ni nu har.
Utan att känna till omständigheterna och förutsättningarna i ärendet närmare kan frågan aktualisera reglerna om fel i fastighet i 4 kap. jordabalken (jag utgår i det följande från att det inte lämnas utfästelser eller avtalats särskilt om fastighetens skick), vänligen se längst ned för en sammanfattning.
Dolt fel (abstrakt fel) i fastighet
Parkslide kan utgöra ett s.k. dolt fel (abstrakt fel) om förekomsten av parksliden innebär att fastigheten ”annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet”. Det finns olika metoder för att bedöma om ett dolt fel föreligger.
Vanligtvis görs en tvåstegsbedömning där det första steget innebär att en sorts ”normal standard” ska fastställas som köparen haft rätt att kräva vid köp av fastigheten. Om bedömningen görs att felet (parkslide) innebär en avvikelse från köparens förväntade ”normal standard” ska i det andra steget bedömas om köparen kunnat upptäcka felet inom ramen för sin undersökningsplikt. Om felet inte gått att upptäcka kan köparen ha rätt att kräva viss påföljd.
Normal standard
Det är inte helt okomplicerat att fastställa vad som utgör ”normal standard” med hänsyn till att varje fastighet i sig är ett unikt köpeobjekt med varierande förutsättningar, inte minst med hänsyn till att felreglerna och praxis nästan uteslutande tar sikte på byggnaders fysiska egenskaper och inte tillhörande tomt.
Av tillgänglig information på nätet framgår att växten parkslide under lång tid har funnits i Sverige och att växten förekommer i nästan hela landet. Utan att ha närmare kännedom om förekomsten av parkslide i område där aktuell fastighet är lokaliserad eller andra relevanta omständigheter går det inte att avgöra om växtligheten innebär en avvikelse från ”normal standard”.
Dolt fel
Om förekomsten av parkslide för aktuell fastighet skulle innebära en avvikelse från ”normal standard” ska det bedömas om köparen inom ramen för sin undersökningsplikt kunnat upptäcka felet. Som dolt fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten ”som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet”.
Här avses den s.k. undersökningsplikten som köparen har och som är lagfäst vilket ska ställas i förhållande till säljarens upplysningsplikt (som inte återfinns i lagtexten utan följer av praxis). Det spelar ingen roll för avvikelsebedömningen om ni som säljare varit i god tro vid försäljningen (avseende förekomsten av parkslide), eftersom bedömningen utgår från vilka befogade förväntningar köparen kunnat ha på fastigheten.
Omständigheten att köparen hade möjlighet att fullgöra sin undersökningsplikt under sommaren, när parksliden enligt uppgift kan ha varit väl synlig på tomten, kan påverka bedömningen. (Det ska också tilläggas att det påstådda dolda felet måste ha funnits vid köpet. Om felet (parkslide) vuxit till efter köpet har säljaren inget ansvar för felet eftersom det kan vara att bedöma som en följdskada (blir mer av en bevisfråga).)
Påföljder
Köparen har rätt att kräva en av tre följande påföljder vid dolt fel i form av prisavdrag, hävning eller skadestånd. Prisavdrag är den vanligaste påföljden.
Sammanfattning
Det är svårt att ge några konkreta råd utan att känna till förutsättningarna och omständigheterna i ärendet närmare. Har köparen skickat ett e-postmeddelande till er där de kräver att ni ska betala kostnader för borttagande av parkslide kan ni medge eller bestrida kravet, jag rekommenderar er att ta kontakt med en advokatbyrå i syfte att bedöma kravet som riktas mot er och utreda vilka handlingsalternativ det finns till en lösning.
Vi har stor erfarenhet av ärenden avseende fel i fastighet och åtar oss gärna ert ärende, om det låter intressant får ni gärna återkomma per e-post eller ringa oss.
Passar också på att önska en fortsatt trevlig sensommar.
(Vänligen notera att svaret ovan endast är generellt och syftar till att ge ett översiktligt svar om vad som kan gälla i normalfallet utifrån tillhandahållen information. Eftersom det kan finnas omständigheter i det enskilda fallet som saknas eller utelämnats i frågeställningen är svaret inte att uppfatta som vägledning i det enskilda ärendet.)
