1. Inledning

Lokalinnehavare råkar emellanåt ut för en uppsägning på grund av att huset ska rivas eller genomgå ombyggnationer som hyresvärden vill göra. Hur ska man förhålla sig till en sådan uppsägning? Reglerna står att finna i för bostadshyresgäster 12 kap. 46 § jordabalken, ”JB”, eller “hyreslagen” som kapitlet kallas och för lokalhyresgäster i 57 § hyreslagen. Artikeln tar fasta på de två besittningsbrytande grunderna, rivning eller större ombyggnad, för kommersiella lägenheter, dvs. lokaler, även om vissa spörsmål är gemensamma även för bostäder. Vidare tar artikeln endast fasta på uppsägning av hyresvärden. Även en lokalhyresgäst kan säga upp avtalet till upphörande under vissa förhållanden men den frågan berörs inte i denna artikel. Slutligen omfattar inte artikeln skadeståndsberäkningen. Den aktuella regleringen 57 § hyreslagen lyder i sin fullständiga lydelse:

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning enligt 58 b §, om inte

1. […],

2. huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

3. huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

4. […],

5. […]

Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet, har hyresgästen i regel rätt till förlängning av avtalet eller rätteligen, eftersom det är fråga om ett indirekt besittningsskydd, rätt till ersättning (skadestånd). Detta innebär således att om hyresvärden sagt upp avtalet till hyrestidens utgång, måste hyresgästen flytta såvida inte parterna enas om förlängning av hyresförhållandet. Om hyresvärden vägrar förlängning riskerar han bli ersättningsskyldig gentemot hyresgästen såvida inte någon av de besittningsbrytande grunderna är tillämpliga. Reglerna om rätt till ersättning för hyresgästen efter uppsägning är alltså inte undantagslösa.

De för artikeln centrala besittningsbrytande grunderna är alltså dels när huset ska rivas, dels när huset ska genomgå en större ombyggnad.((Se för bostadshyresgäster 46 § 1 stycket 3 och 4 hyreslagen.))

2. Hyresgästen måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden

Till skillnad mot vad som gäller för bostäder är det hyresgästen som måste anhängiggöra tvisten i form av ett medlingsärende inom två månader från det att hyresgästen erhållit uppsägningen. Detta följer av 58 § hyreslagen som lyder:

Vill hyresvärden säga upp avtalet skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 58 b §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Gör han inte det, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller inte, om inom samma tid tvist hänskjuts till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

Förutsättningarna är förhållandevis klara. Uppsägningen ska, utöver att vara tydlig, redovisa – såvitt avser rivning och större ombyggnad – orsaker till varför förlängning inte medges. Härutöver måste hyresvärden också dessutom underrätta hyresgästen, att denne – om hyresgästen inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b § hyreslagen – inom två månader från uppsägningen måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Gör hyresgästen inte det, förlorar hyresgästen rätten att föra talan om ersättning. Det är hyresvärden som står risken för att uppsägningsanledningen är alltför vag eller otydlig.((Se t.ex. RH 2001:1.)) Att det inte alltid är enkelt framgår av hovrättspraxis. I ett fall ville hyresvärden exploatera marken för bostadsändamål i enlighet med kommunens beslut. Hyresvärden menade att uppsägningen skulle därför prövas mot bakgrund av generalklausulen i 57 § punkten 4 i jordabalken, dvs. att hyresvärden ”[…] i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.” Detta hade emellertid inte framgått av uppsägningshandlingen, konstaterade hovrätten. Konsekvensen blev därför att hyresvärden ansågs förhindrad att åberopa generalklausulen.((Se Svea hovrätts laga kraftvunna dom 2013-12-10 i mål nr T 5676-12.))

Denna framställning går inte närmare in på utformningen av uppsägningshandlingen utöver det nu anförda.

3. Hyresnämndens behörighet

Det är hyresnämnden som är exklusivt behörig att göra intresseavvägningar enligt 46 § hyreslagen. I RH 2012:76 uttalade hovrätten följande:

En sådan fråga kan nämligen prövas endast i en s.k. förlängningstvist. En sådan tvist förutsätter att hyresvärden, med iakttagande av uppsägningstid, har sagt upp hyresavtalet och gjort gällande att hyresgästen inte har rätt till förlängning eller, som det ofta uttrycks, förlorat sitt besittningsskydd. I det sagda ligger också att hyresvärden själv är av uppfattningen att det finns ett hyresavtal med förlängningsrätt för hyresgästen. Av 12 kap. 49 § första stycket och 69 § JB följer att hyresnämnd är exklusivt behörig att pröva den nu nämnda typen av tvister och av 12 kap. 71 § JB att nämndens beslut efter överklagande kan prövas av Svea hovrätt som också är slutinstans (se 10 § lagen [1994:831] om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt).

Detta kan medföra problem om hyresgästen är passiv. I hovrättsavgörandet RH 2010:42 uttalade hovrätten bl.a. att det av allmänna processrättsliga principer följer att parts underlåtenhet att bemöta motpartens påståenden om ett rättsfaktum inte innebär att detta har erkänts. Utgångspunkten är att ett icke bemött eller erkänt rättsfaktum är ett förnekat sådant varvid det är fastighetsägaren som bär bevisbördan (se också 35 kap. 4 § rättegångsbalken).((För mer om erkännande, se Nordh, Robert, Bevisrätt C, 2 u, 2019 s. 39 f. Se även Schöldström, Patrik, Tvistemålsanalys för praktiskt bruk, 2017 s. 24.)) Hovrätten uttalar bl.a.:

M.Ö. har inte bemött hyresvärdens uppgifter i sak, vare sig vid hyresnämnden eller i hovrätten. Av allmänna processrättsliga principer följer att en parts underlåtenhet att bemöta motpartens påståenden om ett rättsfaktum inte innebär att detta erkänts. Domstolen får alltså i ett sådant fall inte utan vidare lägga motpartens uppgifter till grund för bedömningen utan ska ogilla motpartens talan om han inte har fullgjort sin bevisbörda (se Ekelöf, Edelstam och Boman, Rättegång V, s. 27, Boman, Om åberopande och åberopsbörda i dispositiva tvistemål, s. 81, och Lars Heumans artikel Skyldigheten enligt RB 17:3 att göra förnekanden och kontradiktoriska och konträra åberopanden, JT 2007-08 nr 4, s. 913). Detta synsätt kommer även till uttryck i 35 kap. 4 § rättegångsbalken. Av paragrafen följer att en parts underlåtenhet att t.ex. infinna sig vid domstolen inte utan vidare ska anses som ett erkännande av den omständighet om vilken det är fråga eller alltid ska tolkas på det för parten mest oförmånliga sättet. Bevisverkan av partens underlåtenhet beror i stället på omständigheterna i det enskilda fallet. Domstolen ska göra en fri bevisprövning och med hänsyn till allt som förekommit i målet pröva bevisverkan av partens förhållande (se Peter Fitger, Rättegångsbalken, kommentaren till 35 kap. 4 §). Bestämmelsen har ansetts analogt tillämplig vid hyresnämnden (RBD 1986:12).

Hovrätten framhöll också att parts underlåtenhet att bemöta hyresvärdens påståenden får vid prövningen en viss bevisverkan.

4. Huset ska rivas

Rivning kan ha sin orsak i många situationer. I SOU 1966:14 s. 147 f. sammanfattas detta på ett beskrivande sätt. Betänkandets uttalande nedan har alltjämt, i allt väsentligt, aktualitet:

Rivning såsom grund för begäran att hyresgästen skall flytta skiljer sig i vissa fall från andra grunder för krav på hyresförhållandets upplösande, i det att det ofta är yttre omständigheter utom hyresvärdens kontroll som framtvingar ändring i de bestående förhållandena. Så är fallet när en kommun förverkligar en stadsplaneändring. Att rivning till följd härav övergått även ganska nya hus finns många exempel på i storstäderna, men helt naturligt har stadsplanekraven orsakat rivning främst i äldre stadsdelar med äldre och sämre bebyggelse. Under efterkrigstiden har trafikens ökade behov av utrymme och önskemålet att ge städernas inre delar större förmåga att fullgöra s. k. cityfunktioner varit framträdande orsaker till stadsplanerivning.

[…]

Fastighetsägaren kan ofta även räkna med ändrat användningssätt och därav föranledda högre hyror. Rivning huvudsakligen för ändrad användning au lägenhetsbeståndet (”kontorisering”) är närmast en art av rivning av ekonomiska skäl men sammanhänger ofta med de andra rivningsformerna. Ändrad användning av lägenhetsbeståndet är ofta en ofrånkomlig följd av städernas tillväxt och näringslivets strukturändring. […]

I de fall huset redan rivits, kan grunden härom i 57 § hyreslagen inte åberopas av hyresvärden, när prövningen ska göras. I en sådan situationen faller ju hela tanken med intresseavvägningen och någon förlängning är då inte heller aktuell. Detsamma gäller enligt praxis vid flyttning av byggnad.

I ett hovrättsavgörande handlade det om en planerad exploatering och omläggning av en fastighets brukningsändamål.((Se Svea hovrätts avgörande 2015-11-12, mål nr ÖH 1966-15.))Fastigheten skulle inte längre ska användas för bostadsändamål och den byggnad som inrymde den i målet aktuella prövningslägenheten skulle flyttas till annan plats. Hovrätten uttalar bl.a.: ”Till skillnad från hyresnämnden anser hovrätten att en flytt av byggnaden inte kan jämställas med en rivning. Den besittningsskyddsbrytande grunden i 12 kap. 46 § första stycket 3 jordabalken är, enligt hovrättens mening, därför inte tillämplig. Det är enligt hovrättens uppfattning inte heller fråga om en ändring av bruksändamålet för lägenheten, utan om motsvarande ändring för fastigheten, varför inte heller 12 kap. 46 § första stycket 5 jordabalken är tillämplig.”

Härutöver, vilket ibland parter och ombud förbiser, är det inte hyresnämndens sak att ta ställning till om en rivning är vare sig lämplig eller ändamålsenlig. Den prövningen ankommer på byggnadsnämnden.((Se 9 kap. 10 § Plan- och bygglag (2010:900). Begreppet rivning innebär att en byggnad helt eller delvis tas bort, med tillhörande stomme. Det räknas alltså inte som rivning om stommen står kvar. Det räknas också som rivning om allt utom grunden har rivits, för att den exempelvis ska utnyttjas till en ny byggnad. Till skillnad mot vad som gäller enligt hyresrättslig praxis, gäller enligt bygglovsrättslig praxis att flyttning av en byggnad från en plats, till en annan, också är rivning. Därvid kan behövas, utöver rivningslov, även bygglov på den nya platsen.))

Om parterna redan vid hyresavtalets ingående kommit överens om villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, så gäller en sådan överenskommelse.((S.k. rivningsklausul. En hyresgäst kan också avstå från besittningsskydd (se 56 § andra stycket hyreslagen). En rivningsklausul har såsom framgår redan av lagtexten begränsad giltighet. Uppsägning till en tidpunkt efter femårsfristens utgång, medför skyldighet för hyresvärden att anvisa annan lokal för att undgå skadeståndsskyldighet.))

Likväl, ankommer det på hyresvärden att styrka rivningens aktualitet. Rivningen måste alltså vara förhållandevis nära förestående – den ska börja inom fem år från villkorets tillkomst och det är hyresvärden som har bevisbördan för det.

5. Rivningens aktualitet

Såsom framgått ovan finns ett krav på aktualitet. När det gäller bostadslägenheter har det ansetts att, för det fall hyresvärden inte kan redovisa när rivning eller för den delen ombyggnad kommer att realiseras, bevisbördan inte är uppfylld, mot hyresgästens bestridande, för att hyresförhållandet bör upplösas. I ett avgörande från Bostadsdomstolen 1986, handlade det om planer på ett nytt bostadsområde med 951 lägenheter. Området skulle vara färdigbyggt till den 1 mars 1987. I området fanns vid tidpunkten två äldre fastigheter belägna på mark som enligt planerna disponerades av kommunen. Hur fastigheterna skulle komma att disponeras var oklart ”men kommunala beslut kan påräknas inom den närmaste tiden”. Den ena fastigheten har varit upplåten i andra hand och den andra hade stått obebodd. Bostadsdomstolen uttalade:((Se Bostadsdomstolens avgörande 1986-03-17, Beslut nr 95/1986.))

Vad bolaget har anfört i målet ger inte bostadsdomstolen några hållpunkter ens för ett antagande om när bolagets och kommunens planer med det hus i vilket [hyresgästens] lägenhet är belägen kan realiseras och lägenheten måste friställas. Det kan då inte anses visat mot [hyresgästens] bestridande att ombyggnaden och omläggningen av brukningsändamålet är så nära förestående att hyresförhållandet bör upplösas med anledning därav.

Motsvarande resonemang saknas i förarbetena för lokalhyresgäster. Detta beror sannolikt på att lokalhyresgäster dels sällan omfattas av den sociala situation som bostadshyresgäster befinner sig i och dels därför att besittningsskyddet inte är absolut utan endast indirekt. En konsekvens är därför för lokalhyresgäster att om parterna inte kan enas om förlängning så leder en uppsägning oavkortat till att hyresgästen måste flytta. Skulle det därefter visa sig att huset inte rivs trots att värden angivit detta som skäl till att ej gå med på förlängning har en av de lagstadgade förutsättningarna för att undgå skadeståndsskyldighet brustit. Hur stort skadestånd som därvid ska utgå är en sak men att skadestånd ska utgå är i det närmaste uppenbart. Observera dock tvåårsfristen i 61 § hyreslagen som tämligen effektivt kan slå undan benen för en hyresgäst, något som lagstiftaren borde titta närmare på eftersom det kan ta tid med evakuering m.m. Rimligen borde bestämmelsen anpassas i förevarande situationer till den yttersta femårsfrist som finns såväl i hyreslagen som i Plan- och bygglagen.((Se Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 63 not 30 med däri lämnade hänvisningar.))

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Iakttas ej denna tid, är rätten till talan förlorad, om ej annat avtalats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

Preskriptionsbestämmelsen är lömsk såtillvida att det inte räcker med att framställa ett krav för att bryta preskriptionen; talan måste väckas. Med hänsyn till att det kan ta tid att tömma en fastighet inför en förestående rivning, eller ombyggnation för den delen, kan bestämmelsen leda till problem för hyresgästen i synnerhet om hyresvärden kan uppvisa t.ex. ett rivningstillstånd. Det finns naturligtvis flera möjligheter att styrka behovet av att friställa lägenheten eller lägenheterna och detta är den enda kvarvarande möjligheten för att kunna genomföra rivningen.

Till skillnad mot de fall där det i avtalet finns en överenskommelse om att hyresgästen ska flytta vid rivning, saknas en lagstadgad tidsgräns inom vilken rivningen ska ha genomförts. Såsom påtalats i det föregående kan evakuering av ett hus ta tämligen lång tid eftersom hyresgästerna normalt måste erbjudas ersättningslägenheter. Det finns dock anledning för en hyresvärd att evakuera fastigheten i en med hänsyn till omständigheterna skälig takt. Vad detta i sin tur kan innebära måste prövas från fall till fall.

Det går naturligtvis inte att ge ett uttömmande svar på frågan om det finns en yttersta tidsgräns, men femårsregeln för rivningskontrakt är en av flera möjliga utgångspunkter. Ett meddelat rivningslov upphör att gälla om arbetet inte har påbörjats inom två år eller är avslutat inom fem år efter att lovet vunnit laga kraft.((Se 9 kap. 43 § Plan- och bygglag (2010:900).))

6. Ersättningslokal

Saknar hyresavtalet ett villkor om rivning, gäller i stället, utöver aktualitetskravet, att hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen, för att intresseavvägningen ska kunna falla ut till hyresvärdens fördel och därmed befria hyresvärden från skadeståndsskyldighet. Oenigheten rörande frågan om en erbjuden ersättningslokal dels anvisats och dels om den är ”godtagbar” eller inte, leder ofta till rättstvister. Det handlar i den senare delen om en intresseavvägning.((Denna innefattar, för bostäder, en bedömning av hyresgästens möjligheter att skaffa en annan bostad. Om förhållandena är sådana att hyresgästen inte rimligen själv kan ordna annan bostad förlängs hyresförhållandet om inte värden tillhandahåller annan bostad med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas.))

Avvägningen innebär att lokalen ska stå till hyresgästens disposition i nära anslutning till den tidpunkt då avflyttning ska ske från den förhyrda lokalen. Anvisning får vidare anses innebära att hyresvärden lämnar uppgifter om den erbjuda lokalens adress, ungefärliga storlek och hyra samt vem hyresgästen kan vända sig till för att få diskutera hyresvillkoren. Det kan således inte anses tillfyllest att hyresvärden enbart lämnar en allmän hänvisning till annonser om lokaler att hyra i någon tidning. Hyresvärden får anses ha bevisbördan för att anvisning har skett.((Se Holmqvist & Thomsson, Jordabalk (1970:994) (12 november 2019, Zeteo), kommentaren till 12 kap. 57 §.))

Det talas ofta i sammanhang som dessa om ”likvärdiga lokaler”. Rekvisitet är dock godtagbar även om någon saklig skillnad inte är åsyftad. Med godtagbar avses inte att en lokal måste vara identisk eller ha samma hyra etc. Smärre olägenheter och omdisponeringar måste accepteras om förutsättning föreligger att bedriva verksamheten i anvisad lokal under i stort sett samma betingelser som tidigare. Hyresgästen i ett hovrättsavgörande från 1986, hade bedrivit tandläkarpraktik sedan 1938.((Se Svea hovrätts dom 1986-11-07, dom nr 14:DT 89, mål nr T 274/84.)) Trots behovet av anpassningar ansåg hovrätten den anvisade lokalen vara godtagbar. Det hjälpte inte att hyresgästen förhyrt lokalen under många år. Hovrätten uttalar bl.a.:

[Hyresgästen] hade, då han tvingades avflytta. från sin lokal på Stureplan 19, bedrivit tandläkarpraktik där ända sedan 1938. Lokalen, som ursprungligen använts som hyreslägenhet, har uppenbarligen tillgodosett de krav [Hyresgästen] haft med hänsyn till praktikens speciella inriktning och hans ambitioner att ha. en god. arbets- och patientmiljö. Det är förståeligt att det i sig är påfrestande att efter så lång tid behöva lämna lokaler, som är ändamålsenliga. Hyresgäst har emellertid i [Hyresgästen] situation ej rätt kräva. ersättningslokal, som i alla hänseenden är exakt lika lämplig för verksamheten som den tidigare förhyrda. Smärre olägenheter och omdisponeringar, vad avser inredning och lokalutnyttjande, måste accepteras om förutsättning föreligger att likväl ‘bedriva verksamheten under i stort sett samma. betingelser som tidigare.

Betänkandet SOU 1966:14 s. 331 innehåller en definition på, utöver kravet på en marknadsmässig hyra, likvärdig lokal, varvid avses en lokal som ”[…] uppfylla sådana krav i fråga om läge, storlek och utformning som med hänsyn till hyresgästens verksamhet framstår som skäliga.”

I ett hovrättsavgörande handlade det om det en bostadslägenhet och därmed en prövning enligt 12 kap. 46 § fjärde stycket JB. Hyresvärden hade erbjudit hyresgästen två ersättningsbostäder. Hyresgästen hade dock avvisat erbjudandena med motiveringen att de erbjudna lägenheterna dels låg för långt bort från hans arbetsplats, dels att de är större och har högre hyra. Hovrätten fäste dock inget avseende vid detta.((Se bl.a. Svea hovrätts beslut 2019-11-15, mål nr ÖH 3046-19.))

Det är inte blott standardförsämringar, subjektiva eller objektiva, en hyresgäst måste tåla inom vissa ramar. En lokalhyresgäst måste också godta en viss standardökning. Även det omvända kan i bland godtas, dvs. att den anvisade lokalen måste rustas upp i viss mån. Generellt gäller dock att en hyreshöjning i förekommande fall inte får vara mer än obetydlig.((Se SvJT 1972 ref. 32. Se även Victorin et al, Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 64))

Bedömningen ska ske med utgångspunkt från den förhyrda lokalen. Det ska vara möjligt för hyresgästen att driva verksamheten i den anvisade lokalen på samma villkor som i den tidigare förhyrda lokalen. Restauranger är en källa till bekymmer eftersom förlusten av en inarbetad kundkrets, lokalens läge liksom öppethållandetider och förekomsten av serveringstillstånd m.m. är viktiga parametrar vid bedömningen.

Hyressättningen för ersättningslokalen kan, men behöver inte, få betydelse för bedömningen. Det krävs att skillnaden mellan hyran för ersättningslokalen och den gamla lokalen, med en marknadsmässig bedömning, inte är för stor. Praxis är tämligen sträng mot lokalhyresgäster. I ett avgörande förändrades situationen för hyresgästen som tidigare hade haft ett kallager och för detta betalade en underhyra om 100 kr/kvm. Ersättningslokalen hade ett varmlager och marknadshyran, som ansågs skälig, uppgick till 750 kr/kvm. Hovrätten ansåg att en marknadsmässig hyra för ett kallager bort ligga strax under nivån för ett varmlager, med hänsyn tagen till bristen på kallager i centrala delar av orten i fråga.

I ett annat ärende hade prövningslokalen en butiksyta i gatuplan om ca 140 kvm och två lagerytor i källarplan om ca 120 kvm respektive 37 kvm. Hyresgästen erkände att ersättningslokalerna, som var aktuella i målet, i och för sig hade marknadsmässig hyra. Emellertid hävdade hyresgästen att hyressättningen skett främst utifrån att merparten eller hela de aktuella lokalerna utgjorde butiksyta. Sammantaget innebar detta menade hyresgästen, att denne med den verksamhet som hyresgästen bedrev, inte skulle klara av att betala hyrorna för ersättningslokalerna. Hovrätten lämnade hyresgästens talan utan bifall och anförde bl.a.:

Lokaler prissätts dock på en fri marknad där tillgång och efterfrågan styr och där det är möjligt för en hyresvärd att säga upp ett avtal till omförhandling av hyran. Regleringen innebär således att hyresgästen i grunden står risken för att hyran höjs av marknadsmässiga skäl (se Svea hovrätts dom den 10 december 2013 i mål nr T 5676-12 och Kommersiell hyresrätt, Victorin A., 2003, Zeteo, avsnitt 4.3.4). Hyresgästen kan inte heller kräva en ersättningslokal som i alla hänseenden är exakt lika lämplig för verksamheten som den tidigare förhyrda (jfr Svea hovrätts dom den 1 mars 2013 i mål T 3732-12, se särskilt tingsrättens motivering och där gjorda rättsfallshänvisningar). […] Hyresgästen kan knappast heller begära att få bli erbjuden en lokal som är billig därför att den nuvarande är av särskilt låg standard (se Victorin a.a.).

Oaktat praxis är sträng får inte standarden på de anvisade lokalerna innebära sådana ökade kostnader att de på grund härav inte kan anses godtagbara (oskäliga).((Se Svea hovrätts laga kraftvunna dom 2013-12-10 i mål nr T 5676-12.)) I SOU 1966:14 s. 150 och s. 331 uttalas bl.a.:

Hur hög merhyra hyresgästen skall vara skyldig att finna sig i, kan bli beroende av en eller flera sådana omständigheter som styrkan i hyresvärdens intresse att disponera lägenheten, om hyran för den förhyrda lägenheten är osedvanligt låg och möjligheterna överhuvud att uppbringa en liknande lägenhet för en något så när jämförlig hyra. Allmänt torde kunna sägas att hyresrådet vad avser bostadslägenheter ställer större krav på likvärdighet i fråga om hyran än när det gäller lokaler. – I fall där hyresvärden erbjuder hyresgästen ekonomisk ersättning för flyttningskostnader, goodwillvärde o. dyl. kan hänsyn härtill komma att tagas vid intresseavvägningen. Utan att erbjudande därom gjorts kan hyresrådet dock ej uppställa sådan ersättning som villkor för ogillande av hyresgästens talan.

[…]

Vid prövningen av huruvida av hyresvärden anvisad lokal skäligen kunnat godtagas av hyresgästen kan krav på likvärdig hyra givetvis icke uppställas. Vid fri prisbildning på hyresmarknaden kan hyrorna för till synes likvärdiga lokaler variera inom tämligen vida gränser. Den fordrade hyran skall dock ha varit skälig i jämförelse med likvärdiga lokaler, eljest har hyresgästen icke behövt åtnöjas med den anvisade lokalen. Huruvida hyran varit skälig eller ej får bedömas enligt de grunder som angivits i kap. V. I övrigt bör den anvisade lokalen uppfylla sådana krav i fråga om läge, storlek och utformning som med hänsyn till hyresgästens verksamhet framstår som skäliga.

7. Hyresnämndens yttrande om en lokal är godtagbar

Under ett medlingsförfarande kan parterna enligt 57 a § hyreslagen begära att hyresnämnden yttrar sig över frågan om hyresgästen ska behöva åtnöja sig med den erbjudna lokalen. Sådant yttrande får s.k. presumtionsverkan. Det är således fråga om motsvarande presumtion som gäller beträffande hyresnämndens yttrande över vad som är att betrakta som skälig marknadshyra.

Marknadsmässig hyra

Såsom ovan redovisats kan en hyresgäst inom ramen för ”godtagbarhetskravet” inte kräva att hyran för ersättningslokalen är identisk med hyran för den tidigare lokalen. Emellertid får inte hyran avvika i så hög grad att det blir obilligt för hyresgästen. Den nya hyran ska med andra ord dels vara marknadsmässig dels skälig i jämförelse med likvärdiga lokaler. I förarbetena kommer detta till uttryck på följande vis:((Se prop 1968:91 s. 236, Kungl. Maj.ts proposition till riksdagen med förslag till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, m. m.))

Hyran för en av hyresvärden anvisad ersättningslokal skall vara skälig. Något krav på likvärdig hyra bör däremot inte uppställas.

Om så inte är fallet behöver inte hyresgästen acceptera den anvisade lokalen och hyresvärdens ersättningsskyldighet kvarstår. Observera att risken för hyreshöjning, särskilt i de fall där hyran för prövningslägenheten understiger skälig marknadshyra, bärs av hyresgästen. ((Se SvJT 1972 ref. 32.))

Inför medlingsförfarandet i hyresnämnden ankommer det på parterna att tillhandahålla jämförelsematerial. Materialet ska avse lokaler som ”är i grova drag likvärdiga med avseende på lokaltyp, läge, storlek och standard. Man bör observera att alla fyra angivna faktorer i princip måste vara uppfyllda”. Viktigast är dock läget.((Se även Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 72.))

I förarbetena redovisas bl.a.: följande:((Se prop 1987/88:146 om ändringar i lokalhyreslagstiftningen, s. 22.))

[…] lokalens marknadshyra, dvs. den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, liksom i dag bör utgöra norm för vad som skall anses som skäligt hyreskrav. Hyresanbud från andra eller avtal som hyresvärden träffat med en ny hyresgäst bör dock inte tillmätas någon självständig betydelse. Vid bestämmandet av marknadshyran bör i stället främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Regler härom bör införas i 57 a § första stycket hyreslagen. Jämförelse bör därvid i första hand göras med hyrorna för sådana lokaler som är i grova drag jämförbara med avseende på lokaltyp, läge, storlek och standard. Eftersom värderingen skall avse marknadshyran vid hyrestidens utgång, bör normalt mindre vikt tilläggas äldre avtal som inte nyligen förlängts. Om det inte finns några i grova drag jämförliga lokaler på orten eller parterna inte åberopat några sådana lokaler, får marknadshyran bestämmas genom en mer fri värdering. I sådant fall kan ledning hämtas från hyrorna för andra lokaler. Det bör inte heller uteslutas att seriösa anbud från andra eller avtal som träffats med en ny hyresgäst då vägs in i helhetsbedömningen.

8. Skälig tid och acceptfrist

Anbudsfrist

Frågan om vid vilken tidpunkt anvisningsskyldigheten senast måste vara fullgjord, är inte lagreglerad. Eftersom förlängningstvister prövas genom medling är det naturligt att sätta en slutpunkt senast då medlingsärendet avskrivs från hyresnämnden i den mån medlingen inte leder till en överenskommelse. Förutsättningarna är dock dels att tidpunkten för hyrestidens utgång inte passerats, dels att hyresgästen inte redan avflyttat.

I ett hovrättsavgörande handlade det om skadeståndstalan på grund av en uppsagd fotoateljé. Hovrätten ansåg bl.a. att de lokaler som i och för sig anvisats hyresgästen, mot bakgrund av den verksamhet som bedrevs i prövningslokalen och de förutsättningar som gällde där i fråga om takhöjd och ljusförhållanden, inte uppfyllde de krav som skäligen kunde ställas från hyregästens sida. I samma mål uttalade hovrätten dessutom beträffande kravet på anvisningens konkretisering bl.a.:((Se Svea hovrätts avgörande 2008-04-30 i mål nr T 8125-07.))

De krav som följer av 12 kap. 57 § jordabalken och som innebär att hyresvärden, för att undgå ersättningsskyldighet enligt 58 b §, måste lämna preciserade uppgifter i fråga om den ersättningslokal som hyresgästen anvisas kan enligt hovrättens mening inte påverkas av den inställning som hyresgästen eventuellt ger uttryck för inför hyresvärden med anledning av de mer eller mindre preciserade uppgifter som hyresvärden lämnat.

I det aktuella målet redovisades anvisningen med att hyresvärden ”säkert nämnde hyresspannet 600 – 800 kr per kvadratmeter och år” samt att ”det är klart att man säger adressen”. Hyresvärden förklarade dessutom att hyresgästen vid sammanträffande förklarat att lokalerna låg för långt bort varför hyresvärden inte fann skäl att precisera villkoren närmare. Hovrätten ansåg alltså inte att detta uppfyllde kraven eller var ursäktligt i den meningen att hyresvärden med befriande verkan anvisat lokaler.

Det finns alltså ett underförstått krav på att anvisningen ska ske inom skälig tid och vara tydlig. Det är hyresvärden som bär bevisbördan för att anvisning skett.((Se avsnitten nedan om skälig acceptfrist. Se även Larssson & Synnergren, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken 4 u., 2011 s. 145 f. med däri hänvisade avgöranden. Se även Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 63 f.)) Vad som ska anses vara skälig tid måste som så ofta bedömas med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet. I doktrinen har framförts förståelse för hyresvärdar som försökt men inte fått accept för anvisningar till hyresgästen. Det har förts fram att misslyckade anvisningar som har skett i god tid skulle kunna leda till att en senare anvisning av en lokal får till följd att den senare anvisningen får anses ha gjorts i tid. Även föregående konstruktiv dialog mellan parterna skulle kunna få en sådan verkan.((Se Holmqvist & Thomsson, Jordabalk (1970:994) (12 november 2019, Zeteo), kommentaren till 12 kap. 57 §.)) Författaren ställer sig dock tveksam till detta, i vart fall vad gäller konstruktiva samtal mellan parterna.

Acceptfrist

I lagen saknas en skyldighet för hyresgästen att svara. Hyresvärden bör dock kunna begära besked inom skälig tid huruvida den anvisade lokalen godtas eller ej.

Detta med skälig acceptfrist berörs dock i praxis i samband med medlingsärenden där hyresvärdens uppsägning på grund av villkorsändring förutsätts accepteras eller inte såvida inte medlingsförfarandet förmår ena parterna. De diskussioner som förts rörande skälig acceptfrist i dessa sammanhang tjänar väl som grund även för bedömningen av vad som är skälig acceptfrist rörande anvisade lokaler eftersom den frågan också behandlas som en förlängningstvist och dessutom omfattas av medling.

I den mån hyresvärden inte, såsom vanligen är fallet, avgett någon svarsfrist i uppsägningshandlingen gäller därvid att anbudet är bindande under sedvanlig skälig svarsfrist. Det innebär en betänketid som är skälig med hänsyn till avtalets och uppsägningens innehåll. Ett antagande svar som når hyresvärden först efter utgången av den tvåmånadersfrist som gäller för hänskjutande till hyresnämnden för medling, är i vart fall i normala förlängningstvister, under alla förhållanden för sent avgivet för att förlängning ska anses ha kommit till stånd på villkoren som angetts av värden. Efter svarsfristens utgång är hyresvärden inte på detta sätt skyldig att förlänga hyresförhållandet.

Bestämmelserna om ersättningsskyldigheten i hyreslagen handlar alltså om bundenhet från ersättningssynpunkt enligt hyreslagen. Denna bundenhet varar längre än den enligt avtalslagen, men inte heller den varar hur lång tid som helst.

Det innebär att villkoren från ersättningssynpunkt binder hyresvärden under medlingen. Bostadsrättsföreningen har ostridigt medverkat och inställt sig till medlingssammanträdet. Att under medlingsförfarandet vägra gå med på hyresgästens anbud är inte detsamma som att därmed vägra förlängning på sådant sätt att skadeståndsskyldighet kanuppkomma, tvärt om!

Jämlikt 12 kap. 58 § 4 st. JB gäller att ”Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.”

En hyresgästs accept har ansetts för sent avlämnad, när den lämnats före hyrestidens utgång men 11 månader efter mottagandet av hyresvärdens uppsägning med erbjudna förlängningsvillkor (Hovrättens för Övre Norrland dom den 16 juni 2005 i T 475-04). Hovrätten uttalar [författarens markering]:((Se även RH 1996:108.))

Det nu sagda leder fram till följande principiella iakttagelser från hovrättens sida.

1. Lokalhyresgästens trygghet tillgodoses av lagstiftaren genom att det finns indirekta regler till skydd för lokalhyresgästens besittning. Reglerna innebär att lokalhyresgästen har rätt till skadestånd i vissa fall om hyresförhållandet inte förlängs.
2. Det finns mot denna bakgrund inte anledning att tolka de allmänna reglerna om anbud och accept på ett särskilt sätt bara för att hyreslagstiftningen generellt har karaktären av social skyddslagstiftning eller för att ett medlingsförfarande inför hyresnämnd har inletts eller initierats.
3. Parternas inställning under medlingsförfarandet kan få betydelse för en eventuell skadeståndsskyldighet men det är en fråga som faller utanför målet.
4. Sedan medlingsförfarandet avslutats är parterna – även i skadeståndshänseende – helt obundna av de eventuella anbud som har avgivits under medlingen. En förlängning av hyresförhållandet kräver då att parterna är överens.

Lagtextens formulering och rekvisiten

Observera att bestämmelsen inleds med orden ”innan medlingen har avslutats” och observera också att hela det fjärde stycket handlar om den situationen att hyresvärden ”[…] kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen […]”. Bestämmelsen tar således fasta på de situationer där hyresvärden under det pågående medlingsförfarandet skärper sina krav, t.ex. genom att kräva högre hyra än den som hyresvärden ursprungligen angett i uppsägningen. Bestämmelsen innebär i den situationen att en hyresgäst i en senare process alltid har rätt till ersättning om så sker och en förlängning inte kommer till stånd. Fallet att en hyresgäst som i uppsägningshandlingen har erbjudits förlängning på ändrade villkor antar villkoren först efter hänskjutandet, dvs. efter utgången av det som kan anses vara en skälig svarsfrist enligt avtalslagen, belyses av följande uttalande i förarbetena som tar fasta på 12 kap. 58 § 4 st. JB.((Se prop 1978/79:89 – om lokalhyra, s. 25.))

Bestämmelsen innebär inte att hyresvärden är avtalsrättsligt bunden av sitt yrkande i uppsägningen såsom av ett anbud under längre tid än den sedvanliga acceptfristen ([…] NJA 1974 s. 370). Att hyresgästen efter det att han har hänskjutit tvisten till medling antar de villkor som hyresvärden har uppgett i uppsägningen medför därför inte automatiskt att ett nytt avtal kommer till stånd. En vägran av värden att förlänga avtalet på de ursprungligen angivna villkoren innebär att han har ändrat sin position i tvisten. En sådan ändring vid medlingen får redan enligt gällande rätt betydelse i en efterföljande ersättningsprocess. Som grund för prövningen i ersättningsprocessen skall nämligen som regel läggas den ståndpunkt som hyresvärden slutligen har intagit vid förhandlingarna. […] Ett blankt avslag på begäran från hyresgästen om förlängning på de ursprungligen angivna villkoren bör medföra att hyresvärdens slutliga ståndpunkt anses vara att han har vägrat att förlänga hyresförhållandet. I sådant fall kommer frågan om skäligheten i hans ursprungliga hyreskrav inte upp i en ersättningsprocess. […]

Innebörden är dock inte att hyresvärden blir skadeståndsskyldig blott därför att denne inte gått hyresgästen till mötes när hyresgästen sedermera – för sent avtalsrättsligt – accepterar villkor i form av ett nytt anbud under ett pågående medlingsförfarande. Detta belyses av fortsättningen av samma förarbetsuttalande [författarens markering]:

Ett avslag i förening med krav på högre hyra medför f.n. att skäligheten av denna senare hyra och inte den i uppsägningen angivna kommer att prövas i en ersättningsprocess. Den nya bestämmelsen tar sikte på det sist anförda fallet och medför att, om hyresgästen inte går med på de nya villkoren och hyresförhållandet upphör, hyresgästen alltid har rätt till ersättning utan att det först behöver visas att de nya kraven inte har varit skäliga. Hyresvärdens förfarande att gå ifrån sitt i uppsägningen angivna hyreskravblir alltså att jämställa med förlängningsvägran. Förhandlingarna mellan parterna är att anse som avslutade i och med att hyresnämnden avskriver medlingsärendet från vidare handläggning.

Detta sagt och för att återgå till frågan om anvisning av lokal kan man med fog hävda att i den mån hyresgästen inte godtar erbjudandet inom en period mellan två månader upp till kanske fem månader, allt beroende av omständigheterna i det enskilda fallet, får hyresvärden anses ha anvisat lokalen inom skälig tid, även om det inte kan göras troligt att lokalen inte skulle stått till hyresgästens förfogande när avflyttning ska ske. Skulle hyresgästen helt underlåta att svara får anvisningsjravet likaledes anses fullgjord förutsatt att hyresgästen haft skälig tid på sig att överväga erbjudandet.

I ett laga kraftvunnet avgörande från Stockholms tingsrätt, prövades just frågan om skälig acceptfrist.((Se Stockholms tingsrätt laga kraftvunna dom 2010-11-18, mål nr T 17061-08, s. 10 ff. I målet gav hyresvärden uppgifter till hyresgästen om en ersättningslokal. Hyresvärden reserverade lokalen för hyresgästen under ca 4 månaders tid, utan att hyresgästen svarade på erbjudandet. Hyresvärden släppte då lokalen, knappt 4 månader innan hyresgästens avflyttning. Eftersom den anvisade lokalen ansågs vara godtagbar och acceptfristen enligt tingsrätten hade gått ut, var innebörden att hyresvärden hade fullföljt sin anvisningsskyldighet.)) Mellan den slutligt överenskomna avflyttningstidpunkten den 31 oktober 2008 och tidpunkten för anvisning av en ersättningslokal, den 14 februari 2008, löpte fyra och en halv månader. Den anvisade lokalen var tillgänglig för inflyttning den 31 oktober 2008. Parterna sammanträffande i hyresnämnden den 12 juni 2008. Först under medlingssammanträdet, men efter hyresnämndens yttrande, tackade hyresgästen ja till den anvisade ersättningslokalen. Acceptfristen ansågs gått till ända, till och med innan hyresvärden den 9 juni 2008 släppte den anvisade lokalen. Det hade då gått närmare fem månader mellan anvisningstidpunkten och hyresgästens besked. Konsekvensen av hyresgästens passivitet blev därför att hyresgästen inte ansågs ha lämnat besked i skälig tid. Hyresvärden ansågs ha fullgjort sin anvisningsskyldighet. Tingsrätten framhåller bl.a. att:

[Hyresvärden] har också vänt sig till hyresnämnden och i sin begäran om yttrande den 18 februari 2008 uppgett att [hyresgästen] inte accepterat lokalen som godtagbar ersättningslokal. [Hyresgästen] har således blivit varse att [hyresvärden] varit av den uppfattningen att [hyresgästen] tackat nej till lokalen. Det har vid sådant förhållande ålegat [hyresgästen] att inom skälig tid klargöra sin inställning för [hyresvärden].

Resonemanget påminner om anslaget i 1 kap. 6 § andra stycket avtalslagen.((Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.)) Bestämmelsen lyder i sin helhet:

Svar, som innehåller, att anbud antages, men som på grund av tillägg, inskränkning eller förbehåll icke överensstämmer med anbudet, skall gälla såsom avslag i förening med nytt anbud.

Vad nu är sagt äge dock icke tillämpning, där den, som avgav svaret, anser det överensstämma med anbudet och mottagaren måste inse detta. I ty fall åligger det denne, om han icke vill godtaga svaret, att utan oskäligt uppehåll giva meddelande därom; underlåter han det, skall avtal i enlighet med svarets innehåll anses hava kommit till stånd.

Patrik Schöldström förklarar innebörden av paragrafen enligt följande:((Schöldström, Patrik, Tvistemålsanalys för praktiskt bruk, Jure Förlag AB, 2017 s. 44.))

Andra styckets innebörd kan beskrivas så här: Om jag borde veta (och givetvis desto hellre om jag faktiskt vet) att min motpart har fått en felaktig uppfattning om innehållet i det avtal som vi har träffat, men jag inte upplyser motparten därom, så gäller motpartens i och för sig felaktiga uppfattning.

9. Hyresgästens medverkan

En hyresgäst behöver inte, även om det måhända är till hyresgästens fördel – i vart fall verksamhetsmässigt – själv vara aktiv och försöka hitta en godtagbar ersättningslokal. Gör hyresgästen det kan denne å andra sidan inte dra fördelar av hyresvärdens absoluta skyldighet att anvisa en godtagbar ersättningslägenhet för att undgå skadeståndsansvar. Om emellertid hyresgästen gör det därför att hyresvärden inte anvisar en godtagbar lokal, kan hyresgästens rätt till skadestånd bestå. Om hyresgästen träffat avtal om lokal, utan att dessförinnan efterhöra om hyresvärden kunnat skaffa en bättre lokal, saknar också betydelse för anvisningskravet. Så länge den nya lokalen som anskaffats av hyresgästen, inte är sådan att hyresgästen bort nöja sig med den om den nya lokalen i stället anvisats av hyresvärden, kvarstår hyresvärdens anvisningsskyldighet med tillhörande skadeståndsskyldighet.((Se Hovrättens över Skåne och Blekinge dom 1984-12-07, mål nr 304-84, DT 2228, s. 5 där hovrätten bl.a. uttalar: ”Den lokal som bolaget hyrt har emellertid ostridigt inte varit sådan att bolaget bort nöja sig med den, om den anvisats av [hyresvärden]. Det förhållandet att bolaget genom ingående av ett nytt hyresavtal på egen hand sökt säkerställa restaurangrörelsens fortsatta bedrivande kan därför inte medföra att [hyresvärdens] anvisningsplikt upphört.)) Högsta domstolen har dock i ett avgörande från 1989((Se NJA 1989 s. 824 (se s. 828) där hyresgästen själv anskaffade en godtagbar ersättningslokal.)) även öppnat upp för kvarstående skadeståndsskyldighet i fall där hyresvärden agerat illojalt eller passivt. Högsta domstolen uttalar [författarens markering] bl.a.

Varken i betänkandet eller i den proposition varigenom förslag till de aktuella reglerna förelades riksdagen (prop 1968:91) berördes närmare frågan om hur dessa var avsedda att tillämpas i det fallet att hyresgästen efter att ha uppsagts själv ordnar lokalfrågan. Inte heller har detta spörsmål tagits upp vare sig i samband med överförandet av reglerna till JB eller i anslutning till de nyss berörda lagändringarna från år 1988. Med hänsyn till reglernas syfte måste emellertid anses att, om hyresgästen själv har skaffat en lokal med vilken han skäligen skulle ha fått åtnöjas för det fall att den anvisats av hyresvärden, hyresgästen inte kan grunda något ersättningsanspråk på en underlåtenhet från hyresvärdens sida att därefter anvisa honom ny lokal. Detta behöver inte innebära att hyresvärdens ersättningsskyldighet i alla situationer bortfaller enbart på den grunden att hyresgästen själv har lyckats skaffa en godtagbar lokal; om t.ex. hyresvärden dessförinnan vägrat sin medverkan eller underlåtit att inom rimlig tid anvisa någon godtagbar lokal måste beroende på omständigheterna en ersättningsskyldighet kunna aktualiseras.

10. Större ombyggnad

Ombyggnationer behandlas snarlikt som rivningsfallen. De abstrakta rekvisiten är, för att påminna läsaren, följande:

i) huset skall undergå en större ombyggnad.

ii) hyresgästen kan uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen under ombyggnaden utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden.

iii) hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen, eller

iv) hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.

 I det följande kommer framställningen att handla om kravet på att det ska vara fråga om en större ombyggnad (i) och förutsättningen att hyresgästen inte kan sitta kvar i lokalerna då detta skulle innebära märkbar olägenhet för genomförandet av ombyggnationerna (ii). Beträffande de övriga rekvisiten hänvisas till genomgången av vad som gäller när huset ska rivas, ovan.

Större ombyggnad

Vad som är större ombyggnad leder sällan till tvister. Praxis innehåller avgöranden som visar avgränsningen mellan större ombyggnad och underhållsåtgärder. Trots att flera avgöranden avser flerfamiljshus, torde bedömningen i sak, inte skilja sig från bedömningen rörande kommersiella lokaler. I ett fall uttalar Bostadsdomstolen bl.a. [författarens markering]:((Se Bostadsdomstolens avgörande 1976:14.))

För tillämpning av 2 § tredje stycket lagen om avveckling av hyresregleringen krävs att hus eller del av hus genomgått omfattande ombyggnad. Samma krav på ombyggnadens omfattning bör här ställas som gällde enligt 26 § andra stycket hyresregleringslagen. De av Carlsson angivna arbetena är till väsentlig del att hänföra till underhållsåtgärder. Sålunda får hit räknas utbyte av rörstammar, badkar och sanitetsporslin ävensom målning och tapetsering i lägenheterna, ommålning av trappuppgångar och fasader samt omläggning av tak. De åtgärder som redovisats för köken består dels i ändringsarbeten, dels i underhållsarbeten. I vad dessa åtgärder avser installation av ny utrustning samt utbyte av befintlig, äldre sådan mot ny är de visserligen att anse som ändringsarbeten men kan inte anses innebära så genomgripande åtgärder som förutsätts för att utgöra en del av omfattande ombyggnad i ovannämnda bemärkelse.

I ett annat avgörande från Bostadsdomstolens handlade det också om en flerfamiljsfastighet som skulle undergå större ombyggnad.((Se Bostadsdomstolens avgörande 1975:3.)) Prövningslägenheten skulle tillsammans med en enrumslägenhet omdisponeras till en fyrarumslägenhet. Byggnadslov förelåg. Bostadsdomstolen gjorde ingen mot hyresnämnden avvikande bedömning i frågan om att det var fråga om en större ombyggnad.

I ett avgörande från Svea hovrätt((Se Svea hovrätts beslut 2019-11-15, mål nr ÖH 3046-19.)) handlade det om en bostadslägenhet och därmed en prövning enligt 12 kap. 46 § fjärde stycket JB. I målet framkom att startbesked meddelats för de planerade åtgärderna. De ombyggnadsåtgärder som var aktuella omfattade dels att hyresgästens lägenhet slogs samman med en annan lägenhet vilket ansågs utgöra en större ombyggnation och att det inte var uppenbart att hyresgästen kunde sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden. Hyresvärden hade erbjudit hyresgästen två ersättningsbostäder. Hyresgästen hade dock avvisat erbjudandena med motiveringen att de erbjudna lägenheterna dels låg för långt bort frän hans arbetsplats, dels att de är större och har högre hyra. Hovrätten fäste dock inget avseende på detta utan ansåg ersättningslägenheterna godtagbara. I målet framkom också att prövningslägenheten inte skulle finnas kvar efter ombyggnaden. Hovrätten framhåller därvid bl.a.:

Kommer prövningslägenheten inte att finnas kvar efter ombyggnaden eller om återflyttningsrätt annars är utesluten får hyresgästen acceptera en ersättningslägenhet som anses godtagbar. Hyresgästen kan då bli skyldig att flytta till en lägenhet som inte är fullt likvärdig eller som har högre hyra. (Se SOU 1966:14 s. 210.)

När el och vatten är avstängt under ombyggnadsperioderna, och all inredning rivs ut liksom all utrustning som är nödvändig för att lägenheterna skall kunna brukas för sina ändamål torde tveklöst en större ombyggnation vara för handen. Samtliga ytskikt skulle bilas bort i avvaktan på att nya skulle anbringas.((Se RH 1996:137.)) I det aktuella avgörandet från hovrätten uttalas bl.a.:

Begreppet större ombyggnad i 12 kap. 46 § första stycket 4 jordabalken tar, såvitt framgår av motiven, inte sikte på arten av de olika åtgärder som ingår i ett visst saneringsprojekt. Förarbetena ger därför inte stöd för att anse bestämmelsen tillämplig endast vid genomförandet av exempelvis sådana åtgärder som medför ändring i lägenheternas planlösning eller som innebär standardhöjning. Att intolka en sådan begränsning med stöd av den innebörd ordet ombyggnad kan ha fått i andra sammanhang låter sig inte göra. Avgörande för frågan om en större ombyggnad är för handen är enligt lagmotiven i stället den faktiska situation i huset som blir en följd av genomförandet av åtgärderna. Är den ombyggnad som skall ske så genomgripande att den hindras av hyresgästens kvarboende, är det fråga om större ombyggnad. Detta får även anses gälla när de omfattande saneringsåtgärderna har blivit nödvändiga därför att husets underhåll sedan lång tid har eftersatts.

Högsta domstolen prövade ett ärende där det handlade om en biografverksamhet.((Se NJA 2011 s. 27.)) Hyresvärden genomförde en omfattande upprustning och ombyggnad av ett centrum i Stockholm. I samband därmed uppfördes en ny biografanläggning med flera salonger – en s.k. multiplexbiograf som dels omfattande den ursprungliga salongen dels ytterligare fyra salonger under jord. Att detta var att betrakta som en större ombyggnad var ostridigt i målet.

Det är hyresvärdens avsikter vid tidpunkten för uppsägningen som är avgörande för bedömningen av relevansen av den besittningsbrytande grunden. Detta framgår av ett avgörande från Svea hovrätt, där bl.a. följande framhålls:((Se Svea hovrätt dom 2014-02-18 i mål nr T 11527-12, s. 3.))

Vad därefter gäller frågan om Vingården haft befogad anledning enligt 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken att vägra förlängning av hyresavtalet då brukningsändamålet skulle läggas om konstaterar hovrätten att det är hyresvärdens avsikter vid tidpunkten för uppsägningen som är avgörande. Av den bevisning som Vingården åberopat framgår att bolaget då hade en reell avsikt att bygga en bostadslägenhet och installera hiss även på den yta som Choy’s hyrde. Det förhållandet att inte hela lokalytan sedermera kom att omvandlas till bostad saknar då betydelse.

Så länge som hyresvärden kan visa att denne vid tidpunkten för uppsägningen hade en reell avsikt att genomföra en konkret ombyggnation, i det aktuella hovrättsavgörandet, bygga en bostadslägenhet och installera en hiss på den area hyresgästen hyrde, saknar det betydelse att senare inträffande förhållanden leder till att ombyggnationen helt eller delvis inte genomförs.

Olägenheter för hyresvärden

Det är till att börja med inte fråga om eventuella olägenheter för hyresgästen utan olägenhet för hyresvärden att genomföra ombyggnaden. I doktrinen hänvisas till ett uttalande i förarbetena enligt följande:((Se Holmqvist & Thomsson, Jordabalk (1970:994) (12 november 2019, Zeteo), kommentaren till 12 kap. 57 §. Kommentaren hänvisar till Hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande, SOU 1966:14 – Ny hyreslagstiftning, s. 16. Uttalandet omfattar bostadslägenheter men torde gälla även beträffande lokaler.))

Huruvida det är möjligt att bo kvar kan naturligtvis i vissa gränsfall bli en tvistefråga, som dock torde kunna lösas tämligen lätt under beaktande av de praktiska och ekonomiska förhållanden, under vilka arbetet sker. Hyresvärdens påstående, att ombyggnaden kan utföras ändamålsenligare om hyresgästen är borta, måste uppenbarligen i de flesta fall tagas för gott.

I samma betänkande lämnas exempel på situationer då hyresgästen anses kunna sitta kvar utan betydande olägenheter för hyresvärden.((SOU 1966:14 s. 162.)) Uppräknade fall omfattar trappor och andra särskilda utrymmen, installation av hiss och andra gemensamma anläggningar ävensom yttre reparationer. Uppräkningen är ingalunda uttömmande. Bevisbördan åvilar hyresvärden men den anses låg.((Se Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 63 f.))

Det finns exempel i rättspraxis på att godtagbarhetsrekvisitet inte alltid inkluderar att den anvisade är anpassad för hyresgästens verksamhet, t.ex. om den gamla lokalen uthyrdes enligt kontraktet utan för verksamheten avsedd inredning, eller om hyresgästen efter ombyggnationen erbjuds att åter tillträda och bruka lokalen om än med vissa inskränkningar.((Se Svea hovrätts laga kraftvunna dom 2014-02-18 i mål nr T 11527-12 där hovrätten hänvisar till tingsrättens domskäl (se tingsrättens dom s. 29).))

En hyresgäst som erbjuder sig att hålla lokalen utrymd under ombyggnadstiden, kan inte p(())åräkna hyresvärdens tillmötesgående. Förvisso hindrar inte hyresgästen ombyggnaden, men det anses ändå föreligga en besittningsbrytande grund. Detta då lagtexten förutsätter att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande. Det är således den objektiva bedömningen som är avgörande vid prövningen.((Se Holmqvist & Thomsson, Jordabalk (1970:994) (12 november 2019, Zeteo), kommentaren till 12 kap. 57 §.))

En godtagbar lösning är naturligtvis när hyresgästen frivilligt erbjuder sig att flytta ut ur lokalerna under ombyggnationen för att sedan återvända till den ombyggda lokalerna. Detta förutsätter dock en ömsesidighet. En möjlig godtagbar lösning, där fastighetsägaren kan undgå ersättningsskyldighet, i vart fall om hyresgästen också erbjuds viss ekonomisk kompensation, är när fastighetsägaren erbjuder hyresgästen en evakueringslokal i huset eller i ett närliggande hus, för att sedan flytta tillbaka till de ombyggda lokalerna som ersättningslägenhet. Situationen kan komma att aktualiseras efter en ombyggnation när viss yta tillförs eller går förlorad. Det ska observeras att det då inte frågan om samma hyresobjekt.((Se Victorin et al., Kommersiell hyresrätt, 4 u. 2017 s. 65 och hänvisningen i not 39 till NJA 2007 s. 303.))

11. Avslutande kommentar

 Genomgången visar på den stundtals svåra balansgången mellan hyresvärdens intressen av att riva och exploatera eller bygga om sin fastighet och hyresgästens intressen av att kunna driva sin verksamhet vidare utan ekonomisk skada. Vikten av att anvisa hyresgästen en godtagbar lägenhet är avgörande för hyresvärdens möjlighet att undgå skadeståndsskyldighet. Hyresgästen kan å sin sida inte förvänta sig en exakt likadan ersättningslägenhet som prövningslägenheten och kan dessutom nödgas acceptera en högre hyra så länge denna med hänsyn till omständigheterna inte är oskälig. För såväl hyresvärden som hyresgästen gäller ett krav på skälig tid. För hyresvärden handlar det om den tid inom vilken en preciserad anvisning måste ske. För hyresgästen handlar det om den tid inom vilken hyresgästen måste lämna ett besked. Passivitet eller illojalitet i båda fallen kan straffa sig dyrt. Det finns i hyreslagen, enligt min mening, ett inbyggt strukturellt fel, där den tvååriga preskriptionstiden enligt 61 § hyreslagen i vissa situationer gör hyresgästens möjligheter att utkräva skadestånd till en chimär i rivnings- och ombyggnadsfallen. Det är något förvånande att lagstiftaren inte åtgärdat detta med hänsyn till att hyreslagen i mångt och mycket är en skyddslagstiftning, även när det gäller kommersiella förhållanden.

oooOooo

Advokat Claude D Zacharias är innehavare av AB Zacharias Advokatbyrå och har författat flera artiklar och böcker, bl.a. lagkommentaren 2011 års fastighetsmäklarlag och boken Besiktningsmannens ansvar vid överlåtelsebesiktningar. Zacharias Advokatbyrå är vana att företräda främst fastighetsägare har mångårig erfarenhet av processföring.Kontakta våra jurister 

Ansvarsbegränsning

Den information som tillhandahålls i inlägget ovan, är inte avsedd som juridisk rådgivning, såvitt det inte klart uttalas att så är fallet. Eftersom så många faktorer spelar in på vilket råd som skall lämnas i det enskilda fallet och då omständigheterna för varje person inte bara är olika utan även okända för författaren och Advokatbyrån bör särskilt noteras att eventuellt innehåll av juridisk karaktär kan påverka läsarens situation på olika sätt liksom tillämpligheten av det juridiska innehållet i den speciella situationen. Läsare bör därför, i förekommande fall, överväga kontakt med advokat för konkret rådgivning varvid advokatbyrån tillämpar särskilda för verksamheten uppdrags- och arvodesvillkor.