En bra och ändamålsenlig lokal är ofta en viktig faktor för ett företags framgång. När man väl hittat en lämplig lokal vill företagaren gärna andas ut och börja planera för inflytt. I det läget är det dock viktigt att säkerställa att hyreskontraktet återspeglar vad man diskuterat med fastighetsägaren.

Eftersom tecknandet av ett hyreskontrakt ofta innebär ett stort ekonomiskt åtagande under en lång tid är det värt att läsa kontraktet noga och ta upp oklara saker till förhandling med fastighetsägaren. I det här inlägget tar vi upp några av de viktigaste punkterna.

Hyrestiden

Många lokalhyreskontrakt tecknas på tre år. Det innebär att såväl hyresvärden som hyresgästen är bundna av avtalet under den tiden. När hyrestiden närmar sig sitt slut behöver avtalet ändå sägas upp för att upphöra. Uppsägningstiden är oftast nio månader. Om ingen uppsägning sker fortsätter avtalet att gälla och en ny hyrestid börjar. Notera att lokalhyresgästen inte har någon ovillkorlig rätt till förlängning av avtalet utan behöver flytta om hyresvärden säger upp avtalet och parterna inte kan enas om villkoren för en förlängning.

• Fundera på vilken hyrestid som passar din verksamhet. En kort hyrestid ger flexibilitet. En längre hyrestid ger förutsebarhet.

Lokalens användning

I hyreskontraktet anges vad lokalen får användas till, exempelvis ”kontor”, ”kiosk” eller ”psykologmottagning”. Det är viktigt både för hyresvärden och hyresgästen att ändamålet motsvarar den verksamhet som hyresgästen planerar bedriva i lokalen. Ändamålet blir bindande för vad lokalen får användas till. Ibland har hyresvärden specifika önskemål om exempelvis öppettider så att andra hyresgäster och bostadshyresgäster inte blir störda.

• Säkerställ att hyreskontraktet tillåter sådan verksamhet som ditt företag bedriver och planerar att bedriva under hyrestiden.

Lokalens omfattning och skick

I hyreskontrakt brukar man ange hur stor lokalen är och lägga en ritning över lokalen som en bilaga.

Normalt sett hyrs lokalen ut i befintligt skick och det anges också i kontraktet. Som hyresgäst behöver man vara medveten om att hyresgästen i regel inte har rätt att kräva förbättringar i lokalens skick om den hyrts ut i befintligt skick. Om hyresvärden gör i ordning lokalen för hyresgästen (anpassar lokalen) är det mycket viktigt att vara på det klara med vad som ska göras och vem som svarar för kostnaderna.

• Se till att överenskommelsen om anpassningar i lokalen är tydlig och att det är tydligt vad som händer om anpassningarna blir mer kostsamma än förväntat.

Hyra och andra kostnader

Förutom hyran för lokalen behöver hyresgästen bilda sig en uppfattning vilka ytterligare kostnadsposter som kan vara aktuella. Det är vanligt att hyran höjs regelbundet med ett indextillägg. Det kan tillkomma tillägg på grund av fastighetsskatt som fastighetsägaren betalar. Löpande kostnader så som värme, el, vatten m.m. behöver regleras i hyresavtalet.

• Totalkostnaden påverkas av olika tillägg. Ta med samtliga kostnader när du kalkylerar.

Underhåll

Hyresvärden och hyresgästen kan komma överens om hur underhåll av lokalen sköts under hyresförhållandet. Antingen kan ansvaret läggas på hyresgästen, vilket är vanligt, eller på hyresvärden. Man kan också ange mer detaljerat att endera parten är ansvarig för underhåll av vissa delar av lokalen. Från hyresgästperspektiv är det viktigt att noggrant sätta sig in i underhållsansvarets fördelning och fundera hur ansvaret påverkar kostnaden för lokalen.

• Ta med underhållskostnader i din kalkyl.

Säkerhet

Ofta vill hyresvärden säkerställa att hyran blir betald och eventuella skador ersätts. Det är därför inte ovanligt att hyresvärden kräver att hyresgästen ställer en ekonomisk säkerhet för sina förpliktelser. Det kan handla om att hyresvärden vill få ett borgensåtagande eller en bankgaranti.

• Bankgaranti är förknippad med kostnader. Om det är nödvändigt med att ställa en sådan garanti, kalkylera med kostnaden när du bildar en uppfattning om totalkostnaden för lokalen.

Vad behöver du tänka på?

Hyreslagstiftningen är ett krångligt område. Många hyreskontrakt innehåller många klausuler och bilagor. Innan man tecknar ett lokalhyresavtal ska man som hyresgäst läsa igenom allt mycket noggrant och fundera på vad klausulerna egentligen betyder för det egna företaget.