Enligt bostadsrättslagen (BRL) får en bostadsrättsförening ingå bindande förhandsavtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att köpa lägenheten. För att vara giltigt ska ett förhandsavtal upprättas skriftligen och innehålla bl.a. uppgift om ”beräknad tidpunkt” för bostadsrättsupplåtelsen. Beräknad tidpunkt för inflyttning behöver dock inte anges i förhandsavtalet. Förhandstecknaren får enligt BRL säga upp och frånträda förhandsavtalet bl.a. om inte bostadsrättsupplåtelse sker inom ”skälig tid” efter den i förhandsavtalet angivna tidpunkten för upplåtelsen och detta beror på försummelse av föreningen.

Det har länge saknats vägledande domstolsavgöranden på området. I samband med den vikande bostadsmarknaden har dock frågorna om förhandsavtals giltighet och rätten att frånträda förhandsavtal blivit högaktuella och nyligen prövats av Stockholms tingsrätt i två domar.

Förhandsavtals giltighet vid långt tidsintervall för upplåtelse

I den ena tvisten prövade Stockholms tingsrätt giltigheten av ett förhandsavtal där en ”preliminär” tid för upplåtelse angavs till ”från kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019”, således ett tidsintervall på ett halvår. Förhandstecknarna ville dra sig ur affären p.g.a. deras lånelöfte löpt ut och gjorde gällande att förhandsavtalet var ogiltigt. Tingsrätten ansåg att kravet på angivande av ”tidpunkt” för upplåtelsen måste tolkas utifrån inte bara lagens ordalydelse, utan även i ljuset av flera andra förhållanden, såsom syftet med lagbestämmelsen. Tingsrätten kom till slutsatsen att förhandsavtalet inte var ogiltigt på grund av att beräknad tid för upplåtelse angetts till ett längre tidsintervall (i stället för en exakt tidpunkt). Tingsrätten ansåg även att det var i enlighet med BRL att ange tidpunkten för upplåtelse som ”preliminär”. Domen har överklagats till hovrätten, så det kan finnas anledning att återkomma i frågan i senare artikel.

”Skälig tid” – uppsägning av förhandsavtal

I det andra målet avgjorde Stockholms tingsrätt en tvist där en förhandstecknare sagt upp och frånträtt ett förhandsavtal p.g.a att bostadsrättsupplåtelsen försenats med i vart fall sex veckor mot vad som var avtalat i förhandsavtalet. Tingsrätten förklarade att uttrycket ”skälig tid” ska tolkas restriktivt till förhandstecknarens förmån och att redan en försening om sex veckor innebär att upplåtelsen inte skett inom skälig tid efter den i förhandsavtalet angivna tidpunkten. Tingsrätten tillämpade även en omvänd bevisbörda där det ankom på föreningen att bevisa att förseningen inte berott på föreningens försumlighet. Tingsrätten ansåg att föreningen inte hade bevisat detta och förklarade därför att förhandstecknaren har rätt att frånträda förhandsavtalet. Tingsrättens dom överklagades till hovrätten, varefter parterna träffade en förlikning.

De två ovanstående domarna av Stockholms tingsrätt har inget värde som vägledande prejudikat för andra domstolar. De kan ändock ge viss fingervisning om hur domstolar framöver kan komma att bedöma liknande situationer.