Västlänken, Norrbotniabanan, Förbifart Stockholm och fyrspåret Malmö-Lund. Det byggs på flera håll i landet och infrastruktursatsningar i mångmiljardklassen är fortsatt aktuella – coronapandemin till trots. Men när ger störningar rätt till nedsatt hyra eller ersättning? Högsta domstolen (HD) respektive Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) har nyligen genom var sin dom lämnat principiellt viktiga uttalanden rörande lokalhyresgästs rätt till ersättning m.m. vid störningar och avspärrningar.

1. Dom av HD rörande hyresvärds ansvar för störningar vid ombyggnadsarbeten

Enligt hyreslagen har hyresgäst rätt till skälig nedsättning av hyran om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten till lägenheten utan hyresgästens eget vållande. Kan bristen i nyttjanderätten inte åtgärdas skyndsamt, får hyresgästen dessutom säga upp hyresavtalet till upphörande i förtid om bristen är av väsentlig betydelse.

Bakgrunden i den aktuella tvisten var följande: sporthandelskedjan Intersport hade tecknat ett långsiktigt hyresavtal med hyresvärden CRI avseende en butikslokal i blivande Entré köpcentrum i Malmö. Köpcentret och lokalen stod klara för inflyttning våren 2009 och Intersport tillträdde sin lokal i mars 2009. Hyrestiden var tio år från tillträdet. För att höja köpcentrets attraktivitet påbörjade CRI under sensommaren 2013 en omfattande ombyggnation av köpcentret. Störningar p.g.a. ombyggnationen ledde till att Intersport började deponera hyra hos länsstyrelsen samt att Intersport i mars 2014 sade upp hyreskontraktet till omedelbart upphörande och lämnade lokalen i april 2014. Grunden för Intersports deponering av hyra och förtida uppsägning av hyresavtalet var att ombyggnationen medfört väsentliga hinder och men i Intersports nyttjanderätt. Det kan noteras att ombyggnationen av köpcentret därefter kom att pågå till i vart fall sommaren 2017. CRI, å sin sida, förklarade i juni 2014 Intersports hyresrätt förverkad på grund av avtalsbrott. CRI stämde därefter Intersport vid Malmö tingsrätt och yrkade betalning av hyra samt skadestånd.

Vad var Högsta Domstolens bedömning i målet? 

HD konstaterade att ombyggnationen av köpcentret påbörjades i augusti 2013. Ombyggnadsarbetena var omfattande och tidskrävande samt utgjorde en ingripande olägenhet som innebar att Intersports lokal inte varit fullt brukbar för sitt ändamål. Konsekvenserna? Bland annat gav verksamheten i lokalen en betydligt lägre bruttomarginal under första kvartalet 2014 jämfört med tidigare. När Intersport tecknade hyresavtalet med CRI och sedermera flyttade in i lokalen var det parternas avsikt att köpcentret skulle hålla hög standard och vara en attraktiv handelsplats. Intersport hade därför inte anledning att anta att byggnadsåtgärder utöver sedvanligt underhåll skulle aktualiseras redan efter några år. Under vintern/våren 2014 hade ombyggnadsarbetena pågått i cirka åtta månader och det var inte ens då möjligt att förutse när arbetena skulle vara färdigställda.”

Med ovanstående motivering förklarade HD att bristen i Intersports nyttjanderätt hade varit så väsentlig att Intersport haft rätt att deponera hyra och dessutom säga upp hyresavtalet i förtid.

2. Dom av MÖD rörande det allmännas ansvar vid avspärrningar

Enligt 32 kap miljöbalken ska skadestånd betalas för skada som verksamhet på en fastighet orsakar sin omgivning. En skada, som inte har orsakats med uppsåt eller genom vårdslöshet, ersätts dock inte om den störning som har orsakat skadan skäligen bör tålas med hänsyn till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden. För att skadestånd ska utgå, ska skadan ha orsakats av en s.k. ”störning”, såsom markförorening, buller eller ”annan liknande störning”. Enligt tidigare rättspraxis kan en sådan ”annan liknande störning” utgöras av att gatuarbeten har lett till avspärrningar som har försvårat tillträde till affärslokaler.

Bakgrunden i tvisten var följande: ett handelsbolag (Bolaget) bedrev detaljhandel med livsmedel i en förhyrd butikslokal i Järfälla.. Under en period av tio månader stängde Trafikverket av en väg för biltrafik i anslutning till butikslokalen i samband med vissa järnvägsarbeten. Bolaget stämde Trafikverket vid domstol och yrkade ersättning för ekonomisk skada som Bolaget menade att avspärrningen hade medfört för Bolaget. Det begärda skadeståndet motsvarade bruttovinstnedgången i Bolagets verksamhet under avspärrningsperioden. Trafikverkets respons? De bestred skadeståndsansvar.

MÖD ansåg att de i målet aktuella järnvägsarbetena utgjorde en samhällsnyttig verksamhet. I förarbetena till den aktuella lagstiftningen har angetts att en skadelidande i allmänhet får ”tåla något mer” vid störningar på grund av samhällsnyttig verksamhet än vid andra störningar. I målet konkretiserade MÖD vad ”tåla något mer” betyder och gjorde följande bedömning. Det är sannolikt att det var vägavspärrningen som orsakat en minskning av Bolagets omsättning. Den aktuella vägavspärrningen hade varat i ca tio månader, vilket inte framstår som orimligt lång tid med hänsyn till de samhällsnyttiga infrastrukturarbeten som föranlett störningen, och hade orsakat Bolaget en omsättningsminskning om ca tio procent. Med hänsyn till den samhällsnyttiga verksamhet som föranlett Bolagets skada, får en sådan omsättningsminskning under tio månaders tid skäligen tålas av Bolaget med hänsyn till störningens allmänna förekomst under jämförliga förhållanden. MÖD biföll därför inte Bolagets skadeståndsyrkanden.

Vad är slutsatsen? MÖD:s bedömning i det aktuella fallet får ses som en relativt sträng tolkning till nackdel för skadelidande av vad som ”skäligen bör tålas” vid samhällsnyttig verksamhet, såsom väg- och järnvägsarbeten.